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「dafa888可信平台」暴富梦醒!9成房子倒下的那天,看透这一个财富真相还不晚...

2020-01-11 17:52:12   【浏览】4374

「dafa888可信平台」暴富梦醒!9成房子倒下的那天,看透这一个财富真相还不晚...

dafa888可信平台,没有永远扩张的城市,也没有永远只涨不跌的神话。

这几天,我们被“鹤岗房价低至数百元”的消息刷屏了,对于听惯了动辄每平米上万元房价的人们来说,仅花几万元就能买下数十平米的房子简直是天方夜谭,而在黑龙江省鹤岗市,2万元即能买下70平方米二手房的“白菜价”楼盘却也是个不争的事实。

当然,这些每平方米几百元的房子,后来也多被证实多为毛坯棚改房,也就是我们常说的不能马上拿到房本的房子,因此不能代表鹤岗全市水平,鹤岗正常的商品房价格,依然在每平方米2000-3000元左右。但即便如此,在全国范围内,鹤岗的房价也处于洼地。

更重要的是,作为一个人口百万,包含了6个区外加2个县的地级市,鹤岗这样一个连起码的建安成本都无法支撑的崩溃式房价,到底是个例还是普案,对于全国的楼市又有何警示,这是一个值得我们深思的问题。

01.房价为何会崩塌?

一周前,发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中,首次公开提及“收缩型城市”。

大城市要放开落户:城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市,要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市,要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

这意味着,收缩型城市,正式进入国家规划视野。这些人口流失、产业衰退、城市空间不断闲置的城市,未来发展将会受到诸多限制。

很明显,鹤岗,正是收缩型城市的典型代表。

1.因煤而生,因煤而落

鹤岗地处黑龙江省,是一个名副其实的资源型城市,以生产煤炭为主。鹤岗矿区,是一个年产千万吨以上的大型煤矿产区。自1949年开发以来,鹤岗煤矿带动的就业人数上十万。其中,龙煤鹤岗矿业公司是鹤岗唯一的一户大型企业,占规模以上工业的一半。其所产煤矿的主要供应与黑龙江省和东北地区,还有部分出口。

而龙煤这家公司,更是以效率低下,让全国震惊。中煤协发布的数据显示,龙煤集团2014年煤炭产量为4905万吨,在国内煤炭企业中排名第17位,产量仅为煤炭龙头企业神华的10%左右,而在职职工却有24万人,高于神华,是全国平均水平的3倍,更搞笑的是,其中只有4万人下矿,还有18万人都在矿上工作。

根据报道,当时龙煤鹤岗公司下辖有8座煤矿,其中1座煤矿就有41个科级机构,159名科级干部,24名矿副总以上领导。煤炭形势最好的时候,井下一线工人的工资也只有大约1万块钱,领导年薪都在20万以上。除了行政冗余,4万多在职员工,还需要养活6万多退休员工,效率可想而知。

于是龙煤集团几乎年年亏损,累计负债已经超过500亿元,2015年开始一直大刀阔斧推动10万人分流改革,但不可避免的带来了人员大规模流失。连续数年来,鹤岗的政府工作报告都会提到,由于受大环境的影响,龙煤生产不景气,对鹤岗工业形成了负向拉动。许多小型矿场被迫关闭,大型矿场也不断裁员缩小体量,曾经的煤都早已风光不再。

因资源而生,同样因资源枯竭而衰退。2011年,鹤岗被列为全国第三批资源枯竭型城市。自此,鹤岗经济一蹶不振,人口持续外流。

2012年,鹤岗市gdp达到358.24亿的顶峰之后,就一路下滑,到2017年,鹤岗市gdp收缩为282.9亿元。五年时间,gdp总量减少了21%。

2.日趋严峻的人口外流形势

相比于经济收缩,鹤岗的人口外流形势更加严重。2010年鹤岗人口为109.1万,2017年为100.95万,七年时间,户籍人口少了9.85万,少了接近1/10的人口。

在这100万人口中,60岁以上的老龄人口占比高达22.4%,属于深度老龄化城市。在全国,这一比例是17.33%。

这还只是统计数据,如果看更加真实的小学生在校人数,鹤岗从2012年的42035人,减少到2017年的26285人。5年时间,小学生人数减少了37%,这说明实际人口流失只会更加夸张。

从收入上看,鹤岗也明显低于全国平均水平。2017年,鹤岗城镇常住居民人均可支配收入21370元,而全国数据是36396元,鹤岗人均收入仅为全国平均水平的59.7%。

经济衰退,产业收缩,人口减少,老龄化人口增多,加上收入过低,房价自然难以得到维持。

02.鹤岗的低房价真的是个例吗?

当我们在为鹤岗的房价扼腕叹息时,可能还没发现,距离其3700公里外的甘肃玉门老城区,那里的房价比之鹤岗有过之而无不及。

如果说鹤岗的房子还能卖出白菜价,那么玉门老城区的房子连白菜价都不如。在玉门老城,一套房子连一万元都要不了,就是这样也卖不出去,大量房屋被空置,无人问津。

究其原因,还是因为玉门与鹤岗都是资源型城市,但也是资源枯竭型城市。而全国共有69个资源枯竭型城市,大部分集中于东北地区,有的城市转型顺利,有的城市发展艰难。

鹤岗与玉门都属于后一种。

鹤岗因煤炭而兴,玉门则是因石油而兴,这里曾经是“铁人”王进喜的家乡。但近年来,随着石油资源枯竭,玉门经济增速受到影响。

数据显示,2010~2015年间, 玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均gdp的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显。

更关键的是,随着玉门城区搬迁,老城彻底陷入低谷。在玉门老城,巅峰时期,一度聚集了13万人,目前常住人口已经不足3万人。

人少而房多,大量房子只能空置,房价自然难以维持。

比房屋空置更尴尬的是,即便降价,也无人接盘,大量商品住宅最终只能沦为“废墟”。

03.还有哪些城市在收缩?

在中国,学者就衡量收缩的人口基数、收缩的时间年限和人口规模等问题并未达成一致,因为测算方式不同,也得出了不一样的收缩城市数据。但从这份首都师范大学吴康教授所提供的中国收缩城市名单中,我们还是能发现一些端倪。

吴康教授利用2007-2016年十年数据,经过调整后,从660个包括直辖市、省会城市、地级市和县级市的样本城市中,识别出2016年人口数据少于2007年且连续三个自然年人口增长为负的城市。

在660个建制市中,总计80个城市(见下图)出现了不同程度的人口收缩,占比12.1%,其中地级市24个,县级市56个,大部分城市的人口收缩幅度不大,仅有9个城市的收缩幅度超过5%。

总计476个城市仍然处于人口持续增长,占比72.1%,其中地级市248个,县级市277个。总计45个城市相对稳定,占比6.5%,其中地级市18个,县级市37个。

吴康指出,有些收缩城市属于结构性危机收缩,比较典型的如东北的阜新、伊春以及广东东莞、义乌;另外还有大城市周边的收缩,比如三河、高碑店;欠发达县级市收缩,比如天长、龙泉;边境偏远型城市收缩,比如根河、额尔古纳等。因此,资源枯竭性城市、产业变迁性城市、区位偏远性城市、大吃小性城市,都属于收缩城市。

此外,中国区域经济50人论坛成员、上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良教授利用两次人口普查(2000年和2010年)数据,对2865个县市(区)中涉及到行政区划变动的样本进行调整后分析发现,中国26.71%的地级及以上行政单元、37.16%的县市(区)发生收缩。其中,以中国东北地区和长江经济带的收缩最为严重,且集中出现了“市区—市辖区”双收缩的现象。

当然,我们要清楚“收缩城市”不是个负面概念,这是伴随着城市化和产业转型阶段出现的,传统上执迷于“增长”和“扩张”的规划理念和管理政策需要向注重城市空间品质的提升以及精明收缩的范式转变。面对城市收缩,要在跨区域方面加强合作,关注区域的、整体的利益,实现总体效率的提升。

04.没有人,房子什么都不是

资源枯竭型城市房价的崩塌,再一次说明了简单不过的道理:没有了人,什么价格都维持不了。

强大如美国底特律,曾经令人心目神往的汽车之城,在经济危机和汽车产业危机之下,同样不得不面临人口外流和房价崩塌的结局,何况一些小的资源型城市?

更让人担忧的是,城市收缩,不局限于资源型枯竭城市,一些并非以资源为主导的城市同样在面临收缩,比如东北的一些重工业城市、西部的一些偏远小城市,都属此类。

当经济衰退与人口外流叠加而至,连既有的城市基础设施都无法维持,更不用说房地产这种过度依靠人口和资金的产业。

所以,发改委明确要求收缩型城市“缩身强体”,是再明显不过的信号。城市不一定永葆青春,城市规划也不可能永远扩张,房价不一定永远都会涨,要接受城市收缩的现实。

未来,在收缩型城市,人口流失,土地指标和财政补贴必然要随之减少,收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏,恐怕行不通了。

编辑:正风

来源:正和岛

参考资料:

《谢逸枫:正在消失的城市在中国究竟还有多少个“鹤岗”?》

《国家首提“收缩型城市”,这些三四线城市要小心了》 国民经略

《这个城市房价跌回白菜价,这些收缩型城市要当心了》 国民经略

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